2021年《物业管理实务》复习指导第七章

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    第七章  房屋及设施设备管理（选择题、计算、案例分析题）
    1、房屋的种类：1）按建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构、和其他结构；2）按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重；3）按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑。4）按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其他用途。（P108）
    2、房屋的基本组成部分：1）结构部分—基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等；2）装修部分—门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修3）设施设备部分—水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防，避雷、电梯）（P108）；
    3、设施设备的种类：注O：通常具备；S：有时具备；N：一般不具备P109
    4、房屋设施设备管理的基本要求：1）维护保养2）安全管理3）降低能源消耗（P109）
    5、房屋及设施设备评价参考的主要指标包括房屋完好率、危房率和设施设备完好率；（P109）
    6、房屋完好率、危房率、设备完好率的计算公式：（P109—110）；
    房屋完好率=
    危房率=
    设备完好率是指完好设施设备数量占全部设施设备数量的百分比。
    7、维修养护的方式：（1）预防性维修；（2）事后维修；（3）紧急抢修；P112
    （1）预防性维修的方式：1）计划性预防维修2）状态监测下预防维修3）改善性的预防维修（P113）；
    8、修理的类型：小修、中修和大修；修理周期是指两次相邻大修之间的间隔时间（P113）；
    9、维修养护计划的种类：按时间进度编制年度维修保养计划，季度维修保养计划，月维修保养计划（P114）；按修理类别编制房屋维修养护计划，空调系统维修保养计划，消防系统维修保养计划。
    10、建立健全必要的规章制度：1）实行定人、定机和凭证操作设备制度，不允许无证人员单独操作设备，对多人操作的设施设备，应指定专人负责；2）对于连续运行的设施设备，可在运行中实行交接班制度和值班巡视记录制度3）操作人员必须遵守设施设备的操作和运行规程。
    11、设备的状态监测的方法：直接检测、绝缘性检测、温度检测、振动和噪声检测、泄漏检测、裂纹检测和腐蚀检测。P122
    12、定期预防性试验：对动力设备、压力容器、电气设备、消防设备等安全性要求较高的设备，应由专业人员按规定期限和规定要求进行试验。P122
    13、管理节能的措施：1）落实组织和管理体系；2）加强节能宣传和培训3）建立能源消耗的计划和考核制度。4）在动行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用；5）调理设备动行时间，实行节能运行程序，特别注意控制空调、室外照明和霓红灯等的开关时间；6）合理设定运行参数，既保证正常使用功能，又节省能源。P123-124
    14、订立外包管理合同应注意的问题：1）注意保证签约主体与实施主体一致；2）明确因设施设备故障、事故造成的人员、财产等损失，明确责任方；3）明确服务技术指标标准，采取量化形式，便于检验；4）保证设施设备历史资料的完整性。P126
    15、外包管理合同实施应注意的问题：1）建立针对承包方的检查监控制度并落实专人负责实施；2）建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履约过程中出现的问题；3）建立定期效果评估制度；4）定期对承包方基本情况全面更新，确保承包方有能力持续履行服务合同。（P126）；
    16、消防设备管理的主要内容：（1）配备消防设施主管技术人员并具备机电设备管理知识和经验，又有必要的消防知识，有较强的工作责任心。（2）建立严格的消防设施管理制度，指定设备责任人，消防控制中心要安排24小时值班；（3）建立消防设备、设施技术档案；（4）建立消防设备巡视、检查、测试制度。
    17、按电梯用途分类：乘客电梯、载货电梯和客货梯；按拖动方式分直流电梯、交流电梯和液压电梯；按控制方式分单机控制电梯、集选控制电梯。
    18、电梯管理工作的主要内容：1）配备专业管理人员，从业人员必须持有上岗资格证书；2）根据电梯制造厂家提供的维修保养说明，制定电梯安全运行工作程序；3）建立电梯技术档案奖原始资料和检测维修资料归档，妥善保管；4）备齐电梯维修保养所必须的工具，了解电梯零部件供应渠道和各专业技术服务公司；5）根据物业的性质和人流特点确定电梯的服务和清洁时间；6）进行电梯的用电计量和运行成本核算，以此测算出电梯的使用成本；7）电梯维护保养或故障停梯均应及时通告业主、物业使用人；8）要认真选择具有专业资格的电梯维护保养公司，认真监督合同的执行情况，定期对承包方的服务进行评价；9）电梯每年要由政府技术监督部门进行年检，获得年检合格证才能继续使用。（P127）
    19、给水系统：生活给水、消防给水、中水和热水系统；排水系统：污水系统、雨水系统、工业废水系统。P127
    20、空调噪声的测量、评估、减小等工作不应被空调管理人员所忽视；新风比例注意采取隔尘、杀菌和消毒措施。
    15、案例分析：
    （1）根据材料要求编制一个简要的维修养护计划；
    （2）根据所给的维修养护计划编制一个简要的维修养护实施方案；
    （3）根据所给的材料谈谈消防管理的主要内容；或者谈谈消防设备检查工作的主要内容。

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