2021年《物业经营管理》复习指导第六章

    第六章 租赁管理
    第一节：物业租赁概述
    1、物业租赁（房屋租赁）：公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有所有权的房屋，出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
    2、房屋租赁的特点：
    1）房屋租赁不转移房屋的所有权
    2）房屋租赁的标的是作为特定物的房屋
    3）房屋租赁关系是一种经济要式契约关系
    4）房屋租赁关系不因所有权的转移而中止
    5）租赁双方都必须是符合法律规定的责任人
    3、按房屋租赁期限划分：定期租赁（最常见的租赁形式）、自动延期租赁、意愿租赁（意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动终止）
    按租赁期限的长短：短期租赁（2年以内含2年）、中短期租赁（3~4年）、长期租赁（5年或5年以上）
    按物业租金分类：毛租金、净租、百分比租金
    净租金通常在长期租赁中采用，租赁时间可达10年以上
    4、物业租金管理模式：包租转租模式、出租代理模式、委托管理模式
    第二节：租赁管理和租赁方案
    1.租赁合同签订前：（1）制定租赁方案与策略   （2）租户选择   （3）租金确定    （4）租约谈判    （5）签约管理
    2.租赁合同执行中：（1）房屋空间交付   （2）收取租金  （3）租金调整  （4）租户关系管理
    3.租赁期满：（1）租金结算  （2）租约续期或房屋空间收回管理
    以上三个阶段还始终贯穿着物业市场的营销工作
    2、租赁方案与策略
    1）确定可出租面积和租赁方式
    2）编制租赁经营预算
    3）定位目标市场
    4）确定租金方案
    5）明确吸引租户的策略
    物业的特性和质量是吸引租户的主要因素
    3、市场营销通常从四方面来宣传、推广物业
    1）价格优势
    2）物业本身的素质
    3）良好的声誉
    4）经济实用
    第三节：房屋租赁合同
    1.房屋租赁合同：是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。
    2.房屋租赁合同的法律特征：1.双务合同  2.有偿合同  3.诺成合同（需支付标的物，合同才能成立的叫实践合同）  4.要式合同  5.继续性合同
    3.房屋租赁合同的基本条款
    1）当事人姓名或者名称及住所
    2）房屋坐落、面积、装修及设施状况
    3）租赁用途
    4）租赁期限
    5）租金及支付方式
    6）房屋的修缮责任
    7）转租的约定
    8）变更和解除合同的条件
    9）租赁双方的权利和义务
    10）当事人约定的其他条款
    第四节：租户关系管理
    1.CRM成为风行全球的管理理念

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