2021年《物业经营管理》复习指导第九章

    第九章   财务管理与绩效评价
    第一节  财务管理概述
    二、财务管理目标
    （一）财务管理总体目标
    1.利润最大化
    2.资本利润率最大化或者每股利润最大化
    3.企业价值最大化或股东财富最大化
    第二节  财务报告分析
    一、财务报告的构成与内容
    （一）会计报表部分
    1.主表
    主表即企业在会计期末编制的主要会计报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表和不需对外报送的成本报表。其中，前三张报表是企业的基本财务报表。
    （2）利润表
    利润表又称损益表，是反映物业管理企业在一定时期内经营业绩或经营成果及其分配情况的会计报表。
    第三节  物业管理绩效评价
    一、物业管理绩效评价的概念与意义
    （一）绩效与物业管理绩效
    物业管理企业绩效，是指一定经营期间的企业经营效益和经营者业绩。企业经营效益主要表现在盈利能力、资产运营水平、偿债能力和后续发展能力等方面。
    二、物业管理绩效评价的类型
    物业管理绩效评价的类型：
    （一）政府评价
    （二）社会评价
    （三）企业集团内部评价
    （四）企业自我诊断评价
    （五）物业资产管理项目评价
    三、物业管理绩效评价的基本要素
    物业管理绩效评价有三个基本要素：评价指标、评价标准和评价方法
    四、物业管理绩效评价的指标体系
    物业管理绩效评价指标体系由基本指标、修正指标和评议指标三个层次构成。
    基本指标是评价物业管理绩效的最重要、最基础的指标。
    1.财务效益状况指标
    （1）净资产收益率
    净资产收益率=（净利润/平均净资产）×100%
    （二）物业管理绩效评价修正指标
    1.财务效益状况修正指标
    2.资产营运状况修正指标
    3.偿债能力状况修正指标
    4.发展能力状况修正指标
    （三）物业管理绩效评价评议指标
    1.经营者基本素质          2.服务满意度
    3.基础管理水平            4.在岗员工素质状况
    5.服务硬环境              6.发展创新能力
    7.经营发展策略            8.综合社会贡献
    六、物业管理绩效评价结果与报告
    评价结果五种类型（A）、良（B）、中（C）、低（D）、差（E）的资格界限是：
    优（A）：综合评价得分达85分以上（含85分）；
    良（B）：综合评价得分达70～85分（含70分）；
    中（C）：综合评价得分达50～70分（含50分）；
    低（D）：综合评价得分在40～50分（含40分）；
    差（E）：综合评价得分在40分以下。
    第五节  物业管理报告
    一、物业管理报告及其类型
    （一）按照物业经营管理者向不同主体提交报告分类
    按照物业经营管理者向不痛主体提交报告分类，可以把物业管理报告主要分为：1.向物业业主、租户提交的物业管理报告  2.向高层次管理者提供的物业管理报告  3.向投资者或董事会提交的物业管理报告。
    向业主、租户提交的物业管理报告是物业管理报告中最常见的类型，也是最为公开的报告。
    （二）按照物业经营管理财务报告的期间不同分类
    按照物业经营管理者提交报告的期间（报告期）不同，可以把物业管理报告分为：1.月度物业管理报告   2.季度物业管理报告  3.半年度物业管理报告     4.年度物业管理报告
    二、物业管理报告的构成和内容
    其基本构成与主要内容是一致的，即由一定时期的工作总结、财务报告以及未来工作计划三大部分组成。
    三、编写物业管理报告的注意事项
    （一）突出重点、兼顾一般
    （二）注重时效、真实可靠
    （三）报告清楚、文字简练

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