2021年《物业经营管理》复习指导第三章

    第三章 房地产投资的技术分析
    第一节：投资分析的基本概念
    1.现金流量：在房地产投资分析中，某一项投资活动作为一个独立的系统，一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入
    2.净现金流量：现金流出与现金流入之差
    3.有效毛收入=潜在毛租金收入﹣空置和收租损失+其他收入
    净运营收益=有效毛收入﹣运营费用
    净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业管理企业
    的物业管理工作成功与否的主要方面
    第二节：现值与现值计算
    1、资金时间价值的大小，取决于3方面的因素（投资利润率、通货膨胀率、风险因素）
    2、单利计息：Fn=P(1+i×n) 我国个人储蓄存款和国库券的利息就是单利计息，计息周期为“年”     n和i要对应，i为月，n即为月；i为年，n即为年。
    3、复利计息：Fn=P(1+ i ) n。我国房地产开发贷款和住房抵押贷款按复利计息
    第三节：设备更新中的经济分析
    1.设备更新的原因：设备更新源于设备磨损，设备磨损时设备使用或闲置过程中发生的损耗，分为有形磨损、无形磨损
    2.设备更新特点分析：   4点
    1）设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命
    设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命
    2）设备更新分析只考虑未来发生的现金流量，更新旧设备会产生沉没成本。
    沉没成本=旧设备账面价值（原值减折旧累计）—当前市场价值（残值）
    3） 只比较设备的费用
    4） 设备更新分析以费用年值法为主
    第四节：房地产投资财务评价指标
    1.房地产投资的收益或总回报，包括投资回报（报酬）和投资回收（资本的回收）。
    2.房地产投资分析的目的：考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力
    3.现金回报率：房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率
    现金回报率=（现金报酬/初始权益资本）×100%
    4.投资回报率：房地产置业投过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率
    投资回报率=（年净收益/初始权益资本）×100%
    5.偿债备付率：对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2
    6.资产负债率=  （负债合计/资产合计）*100%  房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般较高

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