2021年《物业经营管理》复习指导第二章

    第二章 房地产投资及其区位选择
    第一节：房地产投资
    1、房地产投资分为直接投资和间接投资
    1）直接投资：投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作（包括：房地产开发投资、房地产置业投资）
    2）间接投资：将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资部直接参与房地产经营管理工作（包括：房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券）
    2、房地产投资的特性：  7条
    1）位置固定性或不可移动性：是房地产最重要的一个特性
    2）寿命周期长：自然寿命一般要比经济寿命长得多，房地产的经济
    寿命与其使用性质相关（仓储用房60年，银行、零售商业用房50年，工业厂房、普通住宅、写字楼45年，公寓、酒店、剧院40年、乡村建筑25年）
    3）适应性（一般较差）
    4）各异性
    5）政策影响性
    6）专业管理依赖性
    7）相互影响性
    3、房地产投资之利
    1）相对较高的收益水平
    2）能够得到税收方面的好处
    3）易于获得金融机构的支持
    4）能抵消通货膨胀的影响
    5）提高投资者的资信等级
    4、房地产投资弊
    1）流动性差
    2）投资数额巨大
    3）投资回收期较长
    4）需要专门是知识和经验
    第二节：房地产投资的风险
    1、房地产投资面临的系统风险：
    （1）通货膨胀风险（购买力风险）
    （2）市场供求风险（市场供求关系变化导致的）
    （3）周期风险（市场周期波动导致的）
    （4）变现风险（商品现金折价资金损失）
    （5）利率风险
    （6）政策风险
    （7）政治风险
    （8）或然损失风险（火灾、风灾等偶发自然灾害）
    第三节：房地产投资的区位选择
    1、房地产投资的三要素:区位，区位，还是区位
    1、影响写字楼项目区位选择的因素   3条
    1）与其他商业设施接近的程度
    2）周围土地利用情况和环境
    3）易接近性

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