2020年物业管理师基本制度与政策重点章节知识知识归纳五
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物业管理的市场化特征
1.房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变
随着社会生产力的发展和社会资源配置的需要，几千年来单一产权式的房地产形态，已经不再适应经济社会发展的要求。目前，设备设施齐全的组团建筑、住宅小区，已经成为现代房地产的主流形态。物质状态的变化必然导致产权所有关系的变化。房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。目前，除少数情况外，建筑物及配套的设施、设备以及用地，基本已被多个产权人区分所有，其中的每个产权人仅享有部分产权并承担专有部分的管理修缮义务，全体业主对物业共有部分共同承担着维护责任。因此，传统的房屋管理模式不能适应房地产物质形态和权属状况的改变。(像这样的句子容易抽出来作为一个选择题或其中的一个选项。)
2.多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应
在共有产权状态下，任何业主的任何一项关系全体业主权益的决定，都必须取得多数业主的同意，否则就会构成对其他业主权利的侵害。解决共有房屋维修养护等各方面事宜的方式只有一条途径，就是业主必须通过一定的形式表达各自意愿，按照民主集中制原则，共同决定对共有财产的管理和共同利益的平衡，然后委托物业管理企业依据业主的共同契约，为业主提供管理与服务。
3.物业管理活动应当遵循市场原则
业主管理房产的方式，由自管自修转向委托专业物业管理企业进行管理，这种物业管理方式的转化，必须通过市场原则来实现，也就是由业主通过市场选聘物业管理企业，并和物业管理企业在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，签订物业管理服务合同，然后各自享有并履行合同约定的权利和义务。
将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：
一是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护。
二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业管理企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业管理企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定。
例题：物业管理活动的前提条件是( C )。
A.社会化分工原则
B.专业原则
C.市场原则
D.标准化原则
4.非市场性的房屋管理不属于物业管理
有些非住宅建筑，产权情况比较简单，业主自身管理的情况很多。其中一些机构管理本单位房屋也采用物业管理形式运作，甚至有的管房机构或部门以物业管理企业名义注册了公司，但是管房机构或部门并没有按照企业经营规则独立核算自负盈亏，人、财、物由上级单位支配和调动，与上级单位没有建立物业服务合同关系.这种房屋管理方式仍然保留着行政管房的本质特征，从严格意义上来讲，它不是一种市场关系，不属于《条例》调整的范畴。
《条例》将业主选聘物业管理企业，并和物业管理企业签订物业服务合同，作为物业管理活动的前提条件，就是将物业管理与传统意义的行政管房模式区分开，强调物业管理是一种市场行为、市场关系、市场活动，必须遵守市场规则。
物业管理基本制度与政策精讲班第2讲讲义
续前
(二) 《条例》调整的范围
1.《条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动
虽然住宅物业和非住宅物业在物业形态、业主的组成、业主对服务的需求、物业管理提供服务的内容和方式等方面确实存在较大差别，但在法律制度方面，两者并无明显不同，无分别立法的必要。至于两者的差别，可以通过物业服务合同来解决。当然，《条例》在某些问题上对两者也作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。例如，在前期物业管理阶段，《条例》规定住宅物业的建设单位需通过招标投标方式来选择物业管理企业，而对非住宅物业的建设单位，就没有这一要求(第二十四条);同时《条例》第五十四条规定住宅物业应当建立专项维修资金制度，而对非住宅物业则未作强制性规定。
2.《条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村
《条例》确立的一些基本制度，既适用于城市的物业管理活动，也适用于乡村的物业管理活动。随着社会经济的发展和人民生活水平的逐步提高，乡村对物业管理服务的需求将逐渐扩大。如果《条例》只规范城市物业管理活动，那么乡村已经存在和将要出现的物业管理活动将无法可依。这显然不利于物业管理在我国的发展，也不利于发挥物业管理制度良好的社会和经济效益。
例题：下列关于《物业管理条例》调整的范围的表述中，正确的是( AD )(多选题)
A.《物业管理条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动
B.《物业管理条例》只调整住宅物业的物业管理活动，对非住宅物业的物业管理活动未作规定
C.《物业管理条例》所有问题上都没有区分住宅物业和非住宅物业
D.《物业管理条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村
E.《物业管理条例》的适用范围，只适用城市，不适用乡村
解析：AD是正确的，BE错误应该好理解，C书上说的是：《条例》在某些问题上对两者也作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。所以C是错误的。