2021年物业管理基本制度与政策复习指导第四章
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第四章 房地产相关制度与政策
本章复习纲要：
一、房地产与房地产业管理制度房地产业是关于房地产投资开发、经营交易、消费管理与服务等各方面关联行业的总称。房地产业属于第三产业，是基础性产业，对国民经济发展具有先导作用，是国民经济的支柱产业。
二、房地产开发经营管理（熟悉）
1.房地产开发企业管理房地产开发企业是具有企业法人资格的经济实体，必须依法设立。《房地产开发企业资质管理规定》将房地产开发企业划分为4个资质等级。房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，到房地产开发主管部门备案。房地产开发主管部门在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
2. 房地产开发项目的规划设计管理房地产开发一般可以划分为四个阶段：投资机会选择与决策分析阶段、房地产开发前期工作阶段、房地产开发建设阶段、房地产租售经营阶段。城市规划部门对房地产开发项目的管理，包括审定项目规划设计和实施监督检查两个方面。审定房地产开发项目规划设计的过程，就是通过对修建性详细规划的编制、修改，使其符合城市总体规划和控制性详细规划的过程，也是城市规划部门对房地产开发项目前期工作实施管理的过程。规划管理的主要方式是依据《城市规划法》审批、核发“一书两证”，即，项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。
3．房地产开发的项目管理与建设施工管理确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，房地产开发项目还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。为加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，建设部根据《建筑法》对房地产开发项目提出工程报建与施工许可证制度。建设单位在开工前，应当向工程所在地的建设行政主管部门提请报建，并申领施工许可证。未取得施工许可证的建筑工程，一律不得开工。建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《建设工程质量管理条例》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。
三、房地产转让管理（熟悉）
1. 房地产转让的概念房地产转让可以分为有偿转让与无偿转让两种不同性质。无偿转让主要是因继承行为或赠与行为发生的房地产转让。有偿转让主要是因买卖、交换以及其他合法方式发生的房地产转让。
2. 土地使用权的处理原则《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》，结合现实城市房地产的土地情况和实施管理的可行性，对出让土地使用权的房地产转让原则和划拨土地使用权的房地产转让原则，分别作出规定。
3. 房地产转让的程序《城市房地产转让管理规定》对房地产转让，规定了必要程序：
（1）房地产转让当事人签订书面转让合同；
（2）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；
（3）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；
（4）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；
（5）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
（6）房地产管理部门办理房屋权属登记，核发房地产权属证书。
4. 房地产转让合同
5. 禁止转让的规定《城市房地产转让管理规定》明确了以下不得转让房地产的情况：
①达不到法定条件的房地产不得转让；
②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，在权力受到限制期间，不得转让该项房地产；
③依法收回土地使用权的；
④共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
⑤权属有争议的；
⑥未依法登记领取权属证书的；
⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
四、商品房销售管理（掌握）
1. 商品房预售管理《城市房地产管理法》对商品房预售规定了条件和管理程序：
①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
②持有建设工程规划许可证；
③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
④开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
2. 商品房现售条件：《商品房销售管理办法》规定商品房现售应当符合以下条件：
①现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
②取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
③持有建设工程规划许可证和施工许可证；
④己通过竣工验收；
⑤拆迁安置已经落实；
⑥供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
⑦物业管理方案已经落实。
3. 商品房销售原则无论商品房预售与现售，都必须遵守以下原则：
（1）商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
（2）商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业服务企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业服务企业订立有关物业管理的协议。
（3）房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
（4）房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
（5）房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。同时，发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。
4. 商品房销售合同商品房的销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（1）当事人名称或者姓名和住所；
（2）商品房基本状况；
（3）商品房的销售方式；
（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（5）交付使用条件及日期；
（6）装饰、设备标准承诺；
（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（8）公共配套建筑的产权归属；
（9）面积差异的处理方式；
（10）办理产权登记有关事宜；
（11）解决争议的方法：
（12）违约责任；
（13）双方约定的其他事项。
5. 商品房销售程序与方式
（1）商品房销售应当明示的相关文件
（2）预订商品房应当正确处理预订费用
（3）商品房销售价格与计价方式
（4）销售代理规则
（5）商品房交付
（6）协助购房人办理产权证书
五、房屋租赁管理（掌握）
房屋租赁是指房屋所有权人将一定期限的房屋使用权让渡给使用人，并由使用人定期向房屋所有权人交付房屋租金的行为。
1.房屋租赁的主要原则
①房屋租赁当事人应当依照民法规定遵循自愿、平等、互利的原则
②对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租
③应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策
④房屋租赁仅仅是房屋所有人让渡房屋使用权，房屋所有人仍享有对房屋的处分权，可以出卖、交换其所有的房屋
⑤在租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定
⑥房屋租赁合同是租赁双方权利义务的约定
⑦公有房屋租赁带有一定程度的住房福利政策
⑧将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家
2. 房屋租赁合同房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款：
（1）当事人姓名或者名称及住所；
（2）房屋的坐落、面积、装修及设施状况；
（3）租赁用途；
（4）租赁期限；
（5）租金及交付方式；
（6）房屋修缮责任；
（7）转租的约定：
（8）变更和解除合同的条件；
（9）违约责任；
（10）当事人约定的其他条款。
3. 禁止性及相关规定根据有关法律规定和为了维护房屋租赁市场秩序，以下情况不得进行房屋租赁：
①未依法取得房屋所有权证的；
②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
③共有房屋未取得共有人同意的；
④权属有争议的；
⑤属于违法建筑的；
⑥不符合安全标准的；
⑦已抵押，未经抵押权人同意的；
⑧不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
⑨有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
4. 房屋租赁登记当事人签订、变更、终止租赁合同，均应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案
六、房地产中介服务（掌握）
房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员，在房地产投资、开发、交易价格评估和房地产经纪活动。七、房地产抵押管理（掌握）
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押存在两种特定的抵押情况与方式，
一是在建工程抵押；
二是预购商品房贷款抵押房地产抵押的主要原则房地产抵押权的设定房地产抵押当事人应当签订书面抵押合同。抵押当事人应当在房地产抵押合同自签订之日起30日内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。
八、房地产权属登记（掌握）
房地产权属登记，是指由人民政府房地产行政主管部门针对房地产权利人的申请，对申请权利进行审查、登记并颁发相关证件的行为。房地产权属登记制度
（1）法律要求房地产权利人必须按期进行房地产权属登记，对违反登记规定的给予行政处罚。
（2）对权利申请人提供的文件进行实质性的审查，只有房地产权属清楚、证据齐全的，才予登记核准，不符要求的不予登记。
（3）实行房地产权属发证制度，颁发的权属证件受法律保护，具有公信力，是房地产权利人进行房地产活动的凭证。
（4）法律确认房地产权属证件效力，撤消权属证件需经法律程序。房屋权属登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。房屋权属证书有《房屋共有权证》、《房屋他项权证》房屋权属登记程序与处理规则
九、房屋维修养护管理（熟悉）城市异产毗连房屋管理城市危险房屋管理公有住宅售后维修养护管理
十、房地产制度日期汇总（掌握）
2日⑴ 拍卖标的的展示时间不少于2日。拍卖公告于拍卖前7日，房地产于半个月至一个月。
5日⑴ 拆迁当事人对估价结果有异议的，在收到估价结果5日内，申请复核；
⑵ 原估价机构收到复核申请5日内答复。
7日⑴ 拆迁估价：估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，向原估价机构申请复核估价，或另行委托估价机构估价，估价机构自收到复核申请起5日内给予答复，结果改变的，重新出具报告，未改变的出具书面通知。另行委托的，受托机构10日内出具估价报告。仍有异议，自收到复核结果或另行委托估价报告5日内，向估价专家委员会申请技术鉴定。估价专家委员会10日内出具书面鉴定意见。
⑵ 房地产权属登记，登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记，不予登记的，应当书面通知权利人(申请人)；
⑶ 登记机关对符合抵押登记条件的在7日内核准登记并颁发他项权利证书；
⑷ 土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料；
⑸ 建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间，地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。
10日⑴ 房屋拆迁管理部门在收到拆迁延期申请之日起10日以书面形式给与答复。
⑵ 征地，在收到征收土地方案后，10日内以书面或其他形式进行公告。
⑶ 物业服务企业发生变更时，代管的维修资金帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起10日内送房地产行政主管部门和业主委员会备案。
⑷ 契税的纳税环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。按照《契税暂行条例》，由承受人自转移合同签定之日起10日内后办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。
⑸ 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人；买受人在接到通知之日起15日内，作出是否退房的书面答复。15日内未做出书面答复的，视同接受。
⑹ 不良行为纪录以企业自报为主，房地产企业应在受到行政处罚后10内将有关信息直接报系统管理部门。
⑺ 不良行为记录以企业自报为主，房地产企业应在受到行政处罚后10天内将有关信息直接报送系统管理部门。房地产中介服务机构对系统管理部门转去的投诉在15日内反馈意见。
15日⑴ 需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满前15日，申请延期；拆迁部门10日内给答复，延长暂停期不得超过1年。
⑵ 拆迁行政裁决规定的搬迁期限不得少于15日
⑶ 房屋拆迁管理部门实施强制拆迁，应当提前15日通知被拆迁人。
⑷ 登记发证时限：注销登记：15日；
⑸ 当地建设行政主管部门及其授权机构，在收到《建设工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起15日内颁发施工许可证；不符合条件的，自收到申请之日起15日内通知建设单位，并说明理由。
⑹ 拆迁行政裁决，终结裁决：作为自然人的申请人死亡，15日内没有近亲属或近亲属未表示参加裁决或放弃参加裁决的。
20日⑴ 估价机构一级资质审批，建设部自收到初审意见和材料之日起，20个工作日内作出决定，因故经分管部长批准可延长10个工作日，做出行政许可决定。30日⑴ 市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当收到申请之日起30日内，对申请事项审查。
⑵ 征地，县以上土地行政管理部门对受理的建设项目，在30日内拟定农用地转用方案，补充耕地方案，征地方案和供地方案，建设项目用地呈报说明书。
⑶ 拆迁行政裁决应当由受理单位在收到申请之日起30日内作出。
⑷ 拆迁裁决应当自收到申请之日起30日做出（当事人对裁决不服的，在接到裁决书之日起60日内申请行政复议，也可以在3个月内向人民法院起诉，在诉讼期间，拆迁人已对被拆迁人给予货币补偿或提供拆迁安置用房、周转房的情况下，诉讼期间不停止拆迁的执行）
⑸ 新设立的房地产开发企业，自领取营业执照之日起30日内，到房地产开发主管部门备案。
⑹ 设立房地产中介服务机构在领取营业执照后30日内到房地产行政主管部门备案
⑺ 房屋租赁当事人应在租赁合同签订后30日内到房产管理部门登记备案。
⑻ 集体土地上的房屋因土地所有权变为国家土地，自事实发生之日起30日内申请登记。变更、注销登记和他项权利登记自事实发生之日起30日内提出。
⑼ 登记发证时限：房屋初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记：30日。
⑾ 商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理备案手续；
⑿ 房地产当事人在抵押合同签订后的30日内办理抵押登记；
⒀ 签订、变更、终止租赁合同或签定抵押合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，办理房屋租赁登记备案；管理部门对符合登记条件的应在7日内核准登记并颁发他项权利证，特殊原因的最长不得超过法定办理期限。
⒁ 业主委员自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、管理规约、业主委员名单等材料向房地产行政主管部门备案；
⒂ 房地产开发主管部门自收到竣工验收申请之日起30日内，进行验收。
⒃ 新设立的单位应当自设立之日起30日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，并在登记之日起20日内持住房公积金中心的审核文件，到受托银行为本单位职工办理住房公积金帐户的设立手续。
⒄ 估价师续期注册的，注册管理初审机构应当在接到材料之日起30日内，做出是否续期注册的决定。准予许其续期注册的，应在30日内报注册管理机构备案。
⒅ 准予变更注册的，应在30日内报注册管理机构备案。
⒆ 耕地占用税的纳税期限为30天。
⒇ 建设单位通过招投标选聘物业服务企业，新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；非出售的新建物业应当在交付使用前90日完成。
2个月⑴ 国家收回土地使用权的情况之一：未在60日内支付全部地价款。
3个月⑴ 拆迁当事人对裁决不服的，在裁决书送达起3个月内向人民法院起诉；
⑵ 发证机关自收到申请之日起15日内颁发施工许可证，建设单位应当在领取施工许可证3个月内开工，不能开工的应当在期满前向发证机关申请延期，以2次为限，每次不超过3个月；
⑶ 房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请；房地产管理部门在7日内作出是否受理的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理。
⑷ 租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签定租赁合同。
⑸ 房屋转移登记，自事实发生之日起90日内申请转移登记。
⑹ 房屋初始登记，房屋竣工后90日内申请登记。
⑺ 新建房屋初始登记申请人应在房屋竣工后3个月内提出申请；集体土地上的房屋因土地使用权变为国家土地，申请人应当在事实发生之日起30日内申请。登记机关受理申请后,对初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记30日内作出，对注销登记15日内作出。
⑼ 建设单位通过招投标选聘物业服务企业，非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
⑽ 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起90日内，持转让合同到房地产开发主管部门备案。未备案或未按规定期限备案房地产转让行为无效。
6个月⑴ 城市规划区的建设工程，建设单位应当在竣工验收后6个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料；
⑵ 租赁时间超过6个月，应办理租赁合同，合同期限不能超过出让年限。
⑶ 房屋权属证书遗失，权利人应及时登报申明作废，而登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可补发房屋权属证。
⑷ 人为终止租赁合同的：无正当理由拖欠房租6个月以上，公有住宅房屋无正当理由闲置6个月以上；
⑸ 房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税；
1年⑴ 房地产开发企业暂定资质证书有效期1年，延长期不得超过2年，当取得证书1年内无开发项目的，有效期不得延长。开发企业设立条件，注册资本100万。
⑵ 拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年；
⑶ 延长开发建设期限的，但最长不得超过1年；
⑷ 房地产中介服务机构实行年检制度。
⑸ 土地使用权出让合同：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的闲置费；满二年未动工的，可无偿收回土地使用权；但因不可抗力或政府，政府有关部门的行为或动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
⑹ 对闲置土地的处置方式：延长开发建设期限，但最长不得超过1年。
2年⑴ 批准的临时建设和临时用地的使用期限不得超过2年；
⑵ 注册结构工程师注册有效期2年，期满需要继续注册的，应当在期满前30日内办理注册；
⑶ 新成立的房地产评估机构，其临时资格的最长期限为2年，在2年内仍达不到3级机构资格条件的，不得再次申请临时资格，机构资格等级每2年重新评定一次。
⑷ 耕地占用税加成：对获准征用或占用耕地超过2年未使用的，加征规定税额2倍以下的耕地占用税。
3年⑴ 房地产估价师执业资格注册有效期3年，有效期前3个月申请续期注册。注册管理初审机构应当自接到上述材料之日起30日内，作出是否准予其续期注册的决定。
5年⑴ 对于个人转让5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税；
⑵ 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自有住宅，经税务机关申报核准，凡居住5年以上的，免征土地增值税；
⑶ 房地产估价师注册：① 受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止，不满5年的；② 因在房地产估价或相关业务中犯错受行政处罚或撤职以上行政处分，自处罚决定之日起至申请注册之日止不满2年的；③ 被注销房地产估价师注册的，自被注销注册之日起至申请之日止不满5年的。
20年⑴ 租赁期限不得超过20年
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