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2019年人力资源管理师案例分析:以教父姿态过地产寒冬

时间:2019-07-12

为了帮助考生系统的复习,全面的了解的相关重点,小编特编辑汇总了,希望对您参加本次考试有所帮助!

: 以教父姿态过地产寒冬

 2008年的房地产业,王石是个炙手可热的人物,他以拐点论与降价的方式向左走,而另一派则是坚挺的价格向右走,房地产市场被撕裂。

很显然,四处登顶的王石绝不甘于退出房地产江湖,而是想借市场调整之机,成为房地产业的精神教父。

王石成为教父有两个法宝,一是对于政策变迁的敏感领悟,二是房地产制造的专业化、精细化。

教父情结

对政策的把握是成功的中国商人的通用秘笈,当此轮房地产调控以越来越强的姿态袭向房地产市场时,王石最早嗅到了市场的变化。

王石在07年下半年最早抛出房地产市场拐点论,在08年1月份对拐点作出解释,当他以高屋建瓴地的口气表示,自己所理解的“拐点”是指房价的理性回归,按照房价收入比而言,房价已经太高,连中产收入阶层都买不起房子,房地产市场必须进行刮骨疗毒式的大改革时,王石显然已经脱离了自己的开发商身份,而在指点中国房地产市场、甚至中国经济的未来江山。

王石多年来的一系列言论可以印证这一点。他曾经指出“居者有其屋”的蓝图是,“未来要走向和谐健康,需要各方的努力。政府解决政策层面的问题,消费者也有居住理念的选择把握,而发展商在这样一个特殊的阶段,更应该把握好自己的方向”,他也很早提出了企业公民的理论,并屡屡号召同行践行。他异常关注“城市低收入人群的居住环境”,并声称与多个城市的政府合作,愿意“开发廉租房”,宣布2006年万科成立的第一个基金将用于“古民居住宅的保护”。所有这一切,显示王石绝不仅仅愿意充当房地产行业的领头羊。

以王石亲历改革的多年经历,在商海的沉伏,最重要的是根红苗正的出身,他的教父情结无法排遣。虽然一些媒体给王石戴上房地产业教父的桂冠,但王石并没有成为教父,除了冯仑外,潘石屹、任志强等人在商道、甚至在市场判断上,都与他有深刻分歧。/大家网/收集/并且,王石所提出的房地产商业化、精细化理论,受制于中国市场分割的现实,受制于中国的产品标准与物流限制,他只能在极为狭小的范围内专业化,而无法将他的莱维特小镇梦想推广到全国。

也许正因为如此,王石才四处登顶,将世界高山踩在脚下,来弥补内心的缺憾。

教父有命门

何以如此?恐怕与王石的圆滑有关。

有着名的案例。王石在传记《道路与梦想》中,提及1997年在深圳与朱镕基的对话,他抛开房地产,先谈分税制扩大税基的作用,表示“举双手赞成分税制。我们大一统的国家,习惯一大二公,一平二调,向来不承认地方利益。通过税制改革,第一次从上明确了中央和地方是不同的利益主体。换句话说,中央和地方的关系都不明确,哪来的企业和政府的明确关系呢?/大家网/收集/可以说,分税制不仅仅是税收制度的改革,也是政治体制的改革。”他不仅赞同1993年起朱镕基就大力推行的分税制,还赞同宏观调控,并成功地让朱镕基鼓起了以房地产当作支柱产业、拉动内需的信心。

真是一石三鸟。付出的代价是,王石的形象因此含糊不清,他虽然口口声声降价为群众,真切地助推了房地产的市场化,这让左派痛恨他,而他此后一连串为政府宏观调控剖白的言论,让希望跳出政府几十万个文件法规窠臼的同行牙痛,而王石大幅降价促销的行为既损害了万科已购房的老客户,也让同行生疑万科是不是想趁市场低迷行并购之事。最让王石与万科失分的是地震捐款事件。

这也许是中国大多数企业家的痛苦,他们无法树立鲜明的旗帜,四处讨好的结果是有可能得罪大多数人。王石也许会想到他的诸多安徽籍老乡诸如李鸿章等遭天下人误解的痛苦。

教父的阴谋与阳谋

我国商业信用土壤恶劣,让阴谋论成为思考常态。围绕着王石的是阴谋论泛起。

1992年邓小平南巡之后,全国掀起房地产热,房地产投资平均利润高达40%以上。1992年底,王石公开提出,净投资回报率高于25%的项目万科不做;抨击房地产行业政策法规不完善,开发商通过权钱交易,暗箱操作等手段获得土地,一夜暴富。知情人揭底:王石在政府的形象不好,与当权者关系糟糕,吃不着葡萄就说酸。王石可以说动朱镕基,但以王石教父般的个性,与地方政府的关系想来不会太好。

王石一直在抨击土地泡沫与房价泡沫,但万科拿的地并不少,万科的房价在同质的楼盘中并不低。王石公开宣称:“如果不能将低收入群体的居住问题有效解决,那么作为利益相关者,高收入群体同样无法获得安宁的居住。”他承诺:“万科在开发低收入住宅方面尽了力,将类似非营利性的投资行为归因于行使企业的公民责任。”但2006年度,万科的经营利润达到21亿元,比上年度上涨60%.王石对此的回应是,“不可否认,房地产开发商的利润中间有一部分来源于价格上升。但说地产公司的利润都是来源于高房价却不是事实。最反映企业赢利能力的财务指标是净资产回报率,万科2004年是14.2%,2005年是16.3%,达到历史最高水平,而万科的标杆企业一一美国帕尔迪公司常年的净资产回报率在16%~18%.相比之下,为何说万科是暴利呢?”

净资产回报率高不能否认房价高,王石在此陷入悖论——作为一个优秀的企业家,他不能想看着高价无动于衷,不享受高利润;作为教父,他必须适时远离利润亲近精神。两美俱、二难并,几乎是不可能的事。这才有网友既要立什么又要当什么的痛骂。

最让王石业界形象受损的是孙宏斌事件,王石无法接受后辈要替代万科的狂想曲,一再弹压,表示黑马顺驰是破坏行业竞争规则的害群之马,模式无法维系。在顺驰易主后,想必王石舒了一口长气,他以宜将剩勇追穷寇的精神,教训孙宏斌,“顺驰能够成为一家非常优秀的公司。/大家网/收集/但现在它要为盲目扩张造就的奇迹付出代价。”此事受到任志强、潘石屹的公然反对与调侃。

万科作为住宅房产龙头企业,一直抱怨市场占有率过低,市场低迷期恰好是洗牌机会,这是阳谋,而不是阴谋。王石所谓的短期内房价超过收入水平过快上涨的现象不可持续,市场需要理性调整;但只要定价合理或者增速调整到合理趋势,市场内强劲的购买力仍会表现出来。换成大白话,目前房地产要洗牌,万科要扩张,等调整周期结束以后,万科的市场前景一片灿烂。当那时,仅凭平均利润,万科也能过上好日子。

教父推广专业化

王石在房地产行业是有梦想,他的梦想是专业化与精细化。

专业化有两重意义,一是指企业专注于某一行业,而不搞多元化投资。王石在自己2008年4月“专业化PK多元化”的言论中,把率领的专业化的万科与多元化的复星作了比较。

万科和复星是中国内地新兴企业的两种经营模式(专业化和多元化)的典型代表,结论是:专业化经营方式,TRS(股东回报率)22%;适度多元化经营方式,TRS为18%;多元化经营方式,TRS为16%.如此看来,从回报率的角度看,报告支持专业化经营方式。专业化还是多元化之争的背后,实际上是能否有效克服期化的企业治理结构和具有有效的资源配置能力的选择,是走规模扩张之路还是走公司竞争力扩张之路的选择。王石显然不看好多元化之路,因为“以短期的资源来抗击巨型企业长期的能力,即便存在局部和短期的合理性,在更长的时期来看也难以是最优的”。

万科用长达九年的时间把房地产之外的其余业务全部出手,此后将自己的主业进一步集中于商品住宅,在商品住宅中又进一步定位于面向城市普通白领,主要位于城郊结合部的住宅开发。按照王石的说法,要把国内42个百万人口的城市作为自己房地产开发的目标城市,并准备在五年内将开发业务覆盖这些城市(不过,后来他又修正说这只是一个战略目标,说没有严格的时间表)。万科房地产开发新进入国内哪一个城市,都要确保在三四年时间内进入当地房地产市场占有率的前三名。/大家网/收集/这种专业化其实是行业集中度的典型反映。

客观上,专注于某一行业、甚至某一种类产品的企业是少数,而大多数企业无论是国企还是民企,在尽其所能充当大企业托拉斯,以规模与控制力号令上下游企业,而王石选择的是,以长期的生存能力、某一行业的龙头地位号令群雄之路,究竟如何,拭目以待。但王石在这方面的选择是理性的。

所谓专业化的另一层含义是建立流水线作业,如二战后为复员军人兴建的美国莱维持小镇,复员军人们的圣诞老人威廉。莱维特在长岛的纳索县里买了一块1500英亩马铃薯地,用流水作业进行,第一批所有的1.75万家住宅,全部预制构成,每家同一式样,机器听众号令,分秒不差。后面接踵而来的就负责铺上混凝土地面,跟着电工就来竖街灯柱,工人就来挂上路牌。接着,就把每个屋子地段划分好。一队队的汽车就在已经凝固的混凝土路面上滚滚而来。房子很快就盖好了,包括手续费、绿化和厨房电器设备在内,还不到1万美元。

专业化才能降低成本,才能“薄利多销”,才能在降价后仍有利润空间。莱维特小镇引领了一代潮流,房地产商们纷纷跟进,政府也适时而动,以发放国债的方式修建高速公路等基础设施,不会漏过商机的人们纷纷赶过来建校、开市场、建厂,一座座交通便捷的小镇由此而生,没有人因为他们没有住在市中心,住在廉价房,而莱维特住在人烟稀少的乡间别墅里,就抱怨受到了不公正待遇。

这样的专业化需要原材料的统一市场,需要简化的具有法治精神的税费体制,需要市场化的土地一级市场,需要统一的严格的产品标准,在目前的中国显然做不到。王石所讲的专业化集中在第一个层面,而无法渗透到第二个层面。

因此王石提出精细化进行补救。他说,万科的第二个十年,通过专业化获得了成功,万科的第三个十年,即2004至2014年将致力于精细化,具体讲就是只做城市住宅,把住宅开发中的各环节力争做精细,做到家。

这一想法来自于王石对日本企业精细生产模式的推崇,受限于各种条件,王石的精细化远未成功,精细是工业化后期制造业到达顶峰的产物,也是德日文化的产物,王石所谓的业细化,目标是占据制造业高端,改造本国文化,他明言“万科要想保持自己的地位,必须解决文化这方面的缺陷问题。在房地产领域,中国企业一定要联合起来搞投标,联合起来搞行业的标准化、产业化,但是我们万科还困在这里,一合作就出现以他为主、以我为主的问题。如果我们想受人尊重,加入WTO之后,中国企业还想继续健康的发展,必须专业化、精细化。在文化上要有更多的开放、包容、平等”。

王石留给中国房地产市场的是无尽的争议,而不是他所憧憬的行业教父地位,与专业化、精细化的运作。

房地产生态是中国商业生态的典型缩影,被市场分割、贫富差距、利益博弈所纠缠,在这样的大变动时期,/大家网/收集/谁想充当教父都是不现实的,最终历史会让房地产业界之外的人物,拥有政治与经济资源的人,来扮演这一角色。

最终,房地产问题的核心,在房地产市场之外。

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