2020年物业管理师物业管理综合能力重点章节知识知识归纳二

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 建筑设备知识在物业管理中的应用

房屋附属设备设施的使用管理

房屋附属设备设施的使用管理是靠使用管理制度来实现的，其使用制度主要有设备运行值班制度、交接班制度及设备操作使用人员的岗位责任制。

房屋设备根据使用时间的不同，可分为日常使用设备，如给水排水、供电、燃气、电梯设备;季节性使用设备，如供暖供冷设备;紧急情况下使用的设备，如消防、自动报警设备。各类设备都要制定相应的设备运行使用制度，如正常的供水用水制度、配供电制度、高层综合商贸楼多部电梯的运行时间安排等。

安全管理在房屋设备管理中占有重要的位置。国家对安全性能要求高的设备实行合格证制度，如电梯、锅炉、消防设备等，并要求使用和维修人员经培训考核后持证上岗。为确保设备在使用中的安全，应制定相应的管理规定，如消防通道的管理规定、电梯安全使用的规定。

房屋设备设施的日常养护管理

水暖系统的日常养护管理

物业管理公司负责物业管理区域内的计划养护、零星报修和改善清装任务;对于小水表的安装，凡属旧房按幢装表，新房按房装表，其水管、人工由管理单位负责，水表的供应和修理由自来水公司办理;零星损坏的卫生、水电设备一般应按本单位规定期限及时修理，人为损坏则要由使用者负责管理。

给水及供暖系统的日常养护

(1)室内给水管道应进行定期检查维护，一般规定半年进行一次。查看管道表面有无锈蚀现象。

(2)室内给水系统中的阀件应进行维护和检查，检查明露在外部分的保温层、隔气层有无被碰坏或自然脱落现象。

(3)对给水系统管道的保温层也应进行维护和检查，检查明露在外部分的保温层、隔气层有无被碰坏或自然脱落现象。

(4)对室外给水和消防给水管道的养护要注意埋设给水管道的地面上部不允许超重堆放物品，不允许大量放置对水质有严重污染的化学品、剧毒品、防止对管道和水管腐蚀和污染。

(5)消防器材如消火栓、水枪、水龙带，要保持完好状态。

(6)特别注意室外热水管沟易进雨水浸泡管道，致使保温层脱落，管道锈蚀，水温降低。地沟、进盖、沟盖的防水应完好，阀门的养护必须列入日常巡检、维修计划之内。

(7)按冬季供暖期锅炉生火前和停火后对暖气设备进行两次全面检查、维修。

排水系统的日常维护

(1)排水管道，特别是生活排水管道，由于粪便污水极易使排水道内壁结上尿垢，久不清除，管道内径缩小，流水不畅，易把污物挂住，致使排水系统堵塞。为了保证排水管道的畅通，必须做好排水管道的养护工作。

(2)排水设备的养护主要是指卫生器具和室内排水系统中的其他设备如地漏、检查口、清扫口等养护，对于这些设备的养护主要从外观上进行检查。

3.水泵机组的日常养护

(1)生活水泵、消防水泵、排污泵、溶水泵每半年进行一次全面养护。养护内容主要有：检查水泵轴承是否灵活，检查压盖盘根处是否有漏水，清洁水泵处表，若有脱落或锈蚀严重，要铲漆、刷油。

(2)维修组对控制柜每半年进行一次全面养护。维修养护内容主要有：清洁柜内所有元器件、清洁外壳，务必使柜内无积尘、无污物;检查、紧固所有的接线头，对于锈蚀严重的接线头应更换，检查柜内所有的线头的号码管是否清晰，有否脱落。在开关闭合或断开过程中，应无卡位现象，触头表面清除干净;中置继电器、信号继电器应做模拟试验，检查动作是否可靠，信号输出是否正确;信号灯、指示灯是否指示正常;运传压力表信号线接头是否腐蚀。

(3)电机的养护，外观检查应整洁、接地线连接良好，用摇表检测绝缘电阻，电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密，电动机轴承有无阻滞或异常声响，电机风叶有无碰壳现象，清洁外壳，外壳是否脱漆严重，若严重应涂新油漆。

(4)相关阀门、管道及附件的养护。闸阀密封胶垫是否漏水，止回阀的养护应检查止回阀的密封胶垫是否损坏，弹簧弹力是否足够，油漆是否脱落。浮球阀的养护应检查密封胶垫、连杆、连杆插销。