2020年物业管理师物业管理实务考前冲刺知识点11
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物业管理招标投标的策划与实施
一、物业管理招标投标的基本要求与原则
(一)物业管理招标投标的基本要求
(1)参与招标投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动，即对招标投标方的资格认定以及招标投标的具体实施程序等，都必须符合相关法律法规的要求，并接受有关部门的监督与管理。物业管理招标投标的法律依据主要有《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及各地方的相关法规政策规定。
(2)在物业管理招标投标过程中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素。招标方应在充分了解和掌握物业管理市场信息的基础上确定招标方式和招标内容，选择投标企业的范围，决定中标结果，确保招标顺利实施;投标方应在充分把握招标投标活动的信息与动态变化的前提下，对投标项目的可行性和项目外部环境和条件等方面进行综合评估，策划组织投标活动，确保投标的成功。
(3)投标方应根据项目的实际情况和业主(或物业使用人)的需求，选择最适合项目运作和业主(或物业使用人)需求的物业管理企业及服务;对投标方而言，不仅要依据项目的实际情况和业主(或物业使用人)的需求制订符合项目要求的物业管理模式和运作方案，还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险，在投标策略方面也应符合项目的特点与企业自身的条件组织投标活动。
(4)按照国际惯例和相关法律法规的要求，应明确招标投标的相关程序和时间安排，确保招标投标活动顺利实施。如组成评标委员会的专家必须从政府专家库中抽取;招标人在发布招标公告或投标邀请书的10日内必须提交与招标项目和招标活动有关的资料，向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案等。
(二)物业管理招标投标的基本原则
(1)物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人进行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。
(2)在评标委员会的组成以及开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上，应当严格遵守相关法律、法规和招标文件的要求，公正地对待每一个投标单位，禁止任何人、任何单位在招标过程中利用特权或优势获得不正当利益。
(3)招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开，而且是主动针对所有受众的，应使招标活动中的每一个环节都保持高度透明，确保招标公平、公正的实施。
(4)在物业管理招标过程中，招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动，实事求是，守信践诺。准确履行招标投标义务，具体表现在以下几个方面：
1)招标人不得事先预定中标单位或设定不公平条件，不得在招标过程中以言行影响评标委员会或协助某一投标单位获得竞争优势;
2)招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同;
3)投标人不得与招标人或其他投标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益;
4)投标人不得向招标人或者招标委员会成员行贿或以其他不正当手段谋取中标。
二、物业管理招标的条件与程序
(一)物业管理招标的条件
1.主体条件
招标人为业主委员会的，须经业主大会授权，同时应将招标的过程和结果及时向业主公开;招标人为建设单位的，必须符合相应的法律法规 规定的其他条件;招标项目为重点基础设施或公用事业物业的，招标人必须经相关产权部门的批准、授权。
有能力组织和实施招标活动的招标人，可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。
(1)招标人自行组织招标。
自行组织实施招标活动的招标人应当成立专门的招标组织，负责招标活动的具体实施，审定招标条件、标底、评标程序和定标方法等。
自行组织物业管理招标活动的招标人应具备以下条件：拥有与招标项目相适应的技术、经济、管理人员;具有编制招标文件的能力;具有组织开标、评标及定标的能力。
(2)招标人委托招标代理机构办理招标。
委托招标代理机构常见于公开招标和大范围邀请招标。如2003年湖南省某政府物业、广东省某政府物业等采取的是委托招标代理机构进行招标的形式。由于招标代理机构具有较强的专业水平、广泛的市场信息和熟练的招标投标技巧，因此，这种招标方式能够提高招标工作的效率和质量，使招标机构与投标人之间的信息充分对称，有利于招标人选择符合要求的物业管理企业。
招标人应根据自己的意愿和物业自身情况选择招标代理机构进行招标。招标代理机构与招标人之间仅限于委托代理的关系，因此，招标代理人应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守有关针对招标人的法规规定。
2.项目条件
按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，住宅及同一物业管理区域内和非住宅的建设单位，应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人不少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
国家提倡建设单位通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
因此，必须通过招标投标方式选聘物业管理企业的项目，仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内的非住宅;新开发的非住宅项目，以及业主入住后由业主大会选聘物业管理企业的情况下，既可采取招标投标方式，也可采取其他方式。
(二)物业管理招标的程序
1.成立招标领导小组
招标人在政府房地产行政主管部门的指导、监督下，成立招标领导小组，确定招标方式、内容、招标条件和投标企业的范围，并对招标过程中可能出现的问题和不确定的风险进行预测;制订相应的防范控制体系;编制招标文件;发布招标公告或投标邀请书;对投标人进行资格审查;向投标人发放招标文件和提供相关技术资料;组织投标人现场踏勘和答辩;制订标底和评标方法;发布中标结果等。
2.编制招标文件
招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。
招标文件应包括以下内容：
(1)招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配套情况等;
(2)物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等;
(3)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等;
(4)评标标准和评标办法;
(5)招标活动方案，包括招标组织结构、开标时间及地点等;
(6)物业服务合同的签订说明;
(7)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料，报物业项目所在地的县级房地产行政主管部门备案。
3.公布招标公告或发出投标邀请书
招标人采取公开招标方式的，应通过公开每体发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含以上招标公告载明的事项。
4.发放招标文件
招标文件的发放应当按照招标公告或投标邀请函确定的时间、地点向投标方提供，也可以通过网络下载的方式进行。除不可抗力的因素外，招标人或招标代理机构在发布招标公告和发出投标邀请函后不得终止招标。
在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时，通常由招标人或招标机构在投标人获得招标文件后，统一安排投标人会议，即标前会议。标前会议一般安排在投标物业现场，在投标人进行现场踏勘后召开，标前会议的目的在于解答投标人提出的各类问题。
招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。招标人需要对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
5.投标申请人的资格预审
实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资质文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。
经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向不符合资格的投标申请人告知资格预审结果。在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由投标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。
6.接受投标文件
投标人应按照招标文件规定的时间和地点接受投标文件。投标人在送达投标文件时，招标人应检验玩具是否密封或送达时间是否符合要求，符合者发给回执，否则招标人有权拒绝或作为废标处理。投标书递交后，在投标截止时间期限前，投标人可以通过正式函件的形式调整报价及作补充说明。
招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
7.成立评标委员会
招标人或招标代理机构负责组建评标委员会，评标委员会由招标人的 代表与物业管理专家组成，专家从房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。评标委员会的人数一般为5人以上的单数，其中招标代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员数的2/3。评标委员会的成员的名单在开标前严格保密。与投标人有利害关系的人员不得作为评标委员会的成员。
评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。
8.开标、评标和中标
(1)开标
开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照以下规定进行：由投标人或者其推选代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托公证机构进行检查公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，在开标时都应当由招标人当众予以拆封。开标过程应当进行记录，并由招标人存档备查。
(2)评标
开标过程结束后应立即进入评标程序。评标由评标委员会负责，除现场答辩部分外，评标应当在严格保密的情况下进行。评标委员会负责根据招标文件规定的要求和评分方式、标准进行评标，评标采取集中会议的方式对所有的投标文件进行严格的审查和比较，评标一般采用综合评议和百分制量化的评分方法。
评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中涵义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注目所占评分的比重。评标委员会应当按照评标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。评标委员会应当按照招标文件确定的评分标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。当确定中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
(3)中标及签订合同
招标人应当在投标有效截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。招标人应当自确定中标人之日起15内，向物业项目所在地的现级以上人民政府房地产行政主管部门备案。备案材料应包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。
招标人和中标人应当自中标通知书发出起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同;招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。