2020年物业管理师物业管理实务考前冲刺知识点6
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收益性物业租赁管理模式
根据商业物业业主对物业管理企业的委托内容与要求的不同，物业管理企业对商业物业租赁采用不同的管理模式。
1、包租转租模式。物业管理企业在接受业主对物业管理的委托时，将出租物业全部或部分包租下来，然后负责转租，即由物业管理企业零售出租。
包租转租模式，业主不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金。包租按惯例在租金上应有所优惠。在租赁市场不景气或不容易把握时，业主通常选择包租转租模式，将市场风险转移。
物业管理企业此时既要承担商业物业的租赁经营，又要负责物业的管理服务工作。除赚取一般物业管理正常收取的管理费用之外，还将从承租活动中获取一定的批零差价利润。但以固定的租金包租的物业管理企业，一旦不能全部将物业出租，或空置率过高，将自行承担风险。关键是批零差价的确定，要充分考虑到空房率，避免或减少风险。
2、出租代理模式。商业物业业主全权委托物业管理企业负责租赁活动以及租赁中的管理与服务。物业管理企业只获取佣金，佣金的计算与出租物业的多少成比例。
出租代理模式，业主同样不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险，获取扣除代理佣金后的全部租金收入，在租赁市场活跃时，业主通常选择出租代理模式。此时，物业管理企业按委托代理合同，从事租赁活动及租赁过程中的管理和服务，并根据合同承担一定的责任，如管理不善或租赁活动的失误都将受到惩罚，但风险较小，尤其是空置房对业主的影响大，对物业管理企业影响小。物业管理企业所获得的收益主要是管理和服务费用。在经营租赁活动中，物业管理企业得到的只是佣金。
3、委托管理模式。商业物业业主自己直接负责租赁活动，不让物业管理企业介入，业主将物业管理服务工作委托给物业管理企业负责，这种模式与多业主楼宇物业管理中所做的工作近似，但物业管理企业届时所面对的不是诸多业主，而是一个业主和诸多承租人。
委托管理模式，业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获得全部租金收入。物业管理企业负责物业管理和服务，只要没有失职行为就不承担风险，经租中的风险完全由业主承担，因此经租所获得的利润与物业管理企业无关，它只获取物业管理和服务的费用。
收益性物业的租赁合同
1、物业租赁合同的概念。物业租赁合同是出租人与承租人签订的、用于明确租赁双方权利义务关系和责任，以物业为租赁标的的协议，是一种债权合同。租赁是一种民事法律关系，在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。因此，在租赁中出租人与承租人应当对双方的权利和义务做出明确的规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题共同遵守的准则。
2、物业租赁合同的法律特征。
(1)物业租赁合同是双务合同。双务合同是指合同当事人都享有权利和负有义务的合同。这类合同的每一方当事人既是债权人又是债务人，而且互为等价关系，即双方各自享有的权利和负有的义务，正是对方应尽的义务和享有的权利。双务合同的主要意义在于合同的履行，即任何一方在自己未履行合同义务的情况下，无权请求对方履行义务而自己只有权利，否则就成了单务合同。
(2)物业租赁合同是有偿合同。有偿合同是指当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同。有偿合同大多数是双务合同。区分有偿合同与无偿合同的法律意义在于确定当事人履行合同义务时应达到和完成的程度及违约责任大小。一般而言，有偿合同义务的履行，其完成程度要高于无偿合同，有偿合同义务的违约责任比无偿合同义务的违约责任要重。
(3)物业租赁合同是要式合同。要式合同是相对不要式合同而言的。凡要求有特定形式和履行一定手续的合同称为要式合同，否则为不要式合同。要式合同由法律直接规定的，称为法定要式合同;法律无明文规定的，只是当事人约定必须履行特定方式和手续的合同，称为约定要式合同。房屋租约是法定要式合同。房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，没有书面合同的租赁行为不受法律的保护。
(4)物业租赁合同是继续性合同。物业租赁当事人双方的权利和义务，均与合同的存续期相关，租赁时间是合同的基本元素，因而房屋租赁合同属于继续性合同。
3、物业租赁合同的主要条款。
(1)当事人姓名或名称及住所。租赁合同是房地产权益的转让证书，它必须包括租赁双方的姓名并且有承租户和业主(或授权代表)签名。如果租赁当事人是一个组织或公司，则必须有该组织或公司的名称并有该组织或公司的法人代表签名及公章。当事人的住所也是合同的必要要素之一，法律上判定租赁当事人之间的有关通知送达都是以合同上的地址为准。
(2)物业的坐落、面积、装修及设施状况。
①该条款是对出租物业的描述。如果出租物业包括了土地，则在合同中必须有精确的法律描述，如果出租物业只是一栋大楼的一部分，则写明大楼的地址及房间号码已足够。
②对于商业铺面，最好是除了地址、号码的描述以外还必须有租户对使用公共部位如电梯、楼梯、大厅、停车场位置以及走廊等处的使用权的描述，除此以外还要有一张表示铺面位置的平面图附在租约后面。
③物业描述中可能规定了对租赁空间的间隔、装饰、设施方面的要求以及费用的分担方法。有时这些具体的要求会使租赁合同显得冗长而复杂，这样租赁双方可另立一个补充合同作为正式合同的有效附件。
(3)租赁用途。租赁用途是租赁合同中的一个重要条款，是指合同规定的出租房屋的使用性质。承租人应当按照租赁合同规定的使用性质来使用房屋，不得变更使用用途，确须变动的，应当征得出租人的同意，并重新签订租赁合同。
在写字楼等物业租约中流行的一条限制性条款是限制承租人使用房屋时只能用于租赁合同规定的用途，而不能用于其他目的，这些限制性条款的用词必须清楚和不含糊。因为法院是根据限制性条款的含义来解决任何争端的。如果没有书面的限制性条款，承租人可以将房子用于任何合法的用途。对于多用户大楼来说，限制房屋用途的另一方法是“大楼管理规则”，它规定了更为详细的处理日常事务的方法，如承租户如何使用公共场所、停车场和大楼的运营时间，这些规则是为了保护物业的良好状态，维护物业的声誉和安全而设计的。
(4)租赁期限。作为严格的租赁行为必须有明确的租赁期限。租赁期限的表达应完整、明确，写明开始与终止日期，并说明整个期限的时间长度。
①出租人应当按照租赁合同规定的期限将出租房屋交给承租人使用，租赁期满后，出租人有权收回房屋。出租人在租赁合同期满前需收回房屋时，应当事先征得承租人同意，并赔偿承租人损失，承租人有义务在房屋租赁期满后返还承租的房屋。如需继续租用原租赁的房屋，应当在租赁期满前征得出租人同意，并重新签订租赁合同。
②在写字楼等商业物业的租赁时，租赁期限的条款中常常涉及续租的优先权条款。此条款给予承租户在规定的条件下，有权续约一定时间。优先权条款一般都规定了承租户提前通知的时间要求，也规定了通知形式、递送方式、通知接受人、续约的期限以及租金等。
③某些租赁合同的租赁期限条款还常常包含了允许承租户在支付罚金后可提前终止租约的内容。有的租赁合同中还有在租赁期限到期后给予承租户优先购买该物业的权利。
(5)租金及支付方式。租金标准是租赁合同的核心，是引起租赁纠纷的主要原因。租赁合同应当明确规定租金标准及支付方式。同时，租金标准必须符合有关法律、法规的规定。出租人除收取租金外，不得收取其他费用。承租人应当按照合同规定交纳租金，不得拒交或拖欠，承租人如拖欠租金，出租人有权收取滞纳金。
(6)房屋的修缮责任。租赁双方必须在租赁合同中明确列出各自的修缮责任。按照一般房屋出租惯例，租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。
房屋修缮责任人对房屋及其设备应当及时、认真地检查、修缮，保证房屋的使用安全。修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力修缮的，可以与另一方当事人合修，责任人因此付出的修缮费用，可以折抵租金或由出租人分期偿还。
租赁合同还应说明，如果房屋在租赁期内被出售，业主的责任在出售之日结束，除了承担将保证金归还承租方或转移给新的业主的责任以外，其他责任均由新的业主承担。
(7)转租的规定。
(8)变更和解除合同的条件。
(9)违约责任。主要是阐明租赁双方在违背租赁合同时所应承担的法律和经济责任。
(10)当事人约定的其它条款。租赁合同中当事人可根据各自的情况和要求以及市场的情况，商定一些双方同意的条款。
①税收与保险费的分担。目前越来越多的租约包括一个“税收分担”的条款。这个条款要求承租方除了支付租金外，还要按一定的比例分担任何税收的增加(如房地产税)。很显然这种税收分担条款对出租方的投资是极有价值的保护。保险费的分担也有类似情况。
②改建的规定。通常大多数租户的改建被认为是固着物而成为物业的一部分。在租赁结束时改建就作为物业不可分割的部分归出租方所有。
③保证金。一般租约要列出保证金的数量和种类，以及什么条件下进行补充，保证金的使用方法以及保证金的利息归属。有关保证金，各地的规定不同，物业管理企业应注意当地有关保证金的规定。