2020年物业管理师物业经营管理考前冲刺知识点3

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风险对投资者的房地产投资决策有哪些影响?

　　1、根据项目风险大小确定相应的投资收益水平

　　2、根据风险管理的能力选择投资方向

　　3、根据风险周期变化特点把握投资时机

　　房地产投资中位置的含义是什么?

　　狭义：指某一具体投资场地在城市中的地理位置

　　广义：地理位置、城市社会经济活动中的位置、在整体市场供求关系中的位置、在未来城市发展建设中的位置

　　不同类型的房地产投资项目对位置都有哪些特殊要求?

　　居住物业

　　1、市政公用和公建配套设施完备的程度

　　2、公共交通便捷程度

　　3、环境因素

　　4、居民人口与收入

　　写字楼物业

　　1、与其他商业设施接近的程度

　　2、周围土地利用情况和环境

　　3、易接近性

　　零售商业物业

　　很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果，(包括：可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买力分析)

　　工业物业

　　1、当地提供主要原材料的可能性

　　2、交通运输是由足够方便以有效连接原材料供应基地和产品销售市场

　　3、技术人才和劳动力供给的可能性

　　4、水电等资源供给的重组程度

　　5、控制环境污染的政策

　　3何谓现金流量?

　　把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫做现金流出，流入系统的资金叫做现金流入，二者之差称为净现金流量

　　如何绘制现金流量图?其主要规则有哪些?

　　把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系

　　基本规则：

　　1、以横轴为时间轴

　　2、现金流按期末惯例

　　3、初始投资P作为第0期末发生

　　4、垂直箭线代表现金流量

　　如何理解资金时间价值的概念?

　　1、随着时间的退役，资金的价值会增加

　　2、资金一旦用于投资，就不能用于即期消费

　　决定资金时间价值大小的因素

　　1、投资利润率

　　2、通货膨胀率

　　3、风险因素

　　利率有哪些具体类型?

　　1、单利 Fn=P(1+i·n)

　　2、复利 Fn=P(1+i)n-1

　　名义利率和实际利率的关系如何?

　　名义利率(r)是指一年内多次复利时给出的年利率，等于每期利率与年内复利次数的乘积

　　实际利率(i)是指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率

　　i = F-P = P(1+r/m)m-P =(1+r/m)m-1

　　P P

　　1、实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值

　　2、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大

　　3、当每年计息周期数m=1时，名义利率=实际利率

　　4、当每年计息周期数m>1时，名义利率<实际利率

　　5、当每年计息周期数m→∝时，名义利率r与实际利率i的关系为 I =er-1